房产税缴纳关键一步：房产原值到底如何确定？

购置成本

• 购置房产时实际支付的房价款；

  
  

• 购房者承担的契税、印花税等相关税费；

  
  

• 会计账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

自建与开发成本

• 自建房产实际发生的建造费用及建造过程中的相关税费；

  
  

• 经济适用房的原购房款、相关税费及按规定缴纳的土地出让金。

附属设备与配套设施

      凡以房屋为载体、不可随意移动的附属设备和配套设施，无论会计上是否单独核算，都应计入房产原值。包括：

• 给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备；

  
  

• 电梯、升降机、过道、晒台等；

  
  

• 各类管线（如蒸汽、压缩空气、电力、通讯等）。

装修、改扩建的处理

• 更新改造：更换附属设备时，新设备价值应计入原值，并可扣减原有设备价值；

  
  

• 改扩建：扩建、改建应相应增加房产原值；

  
  

• 装饰性装修：仅装饰性、不涉及房屋主体结构的装修支出，可不计入原值；但若装修属于更新改造且支出较大，即使计入“长期待摊费用”，也应当调整计入房产原值。

  
  

  企业对办公楼进行重新装修，更换了或提升了日常某些设施的使用功能，虽然计入“长期待摊费用”，但当这笔装修支出额较大，属于固定资产后续支出中的更新改造支出，就应当计入固定资产原值计算缴纳房产税。

土地价值的计入

      根据财税〔2010〕121号文件，房产原值必须包含地价，包括：

• 为取得土地使用权支付的价款；

  
  

• 开发土地发生的成本费用；

  
  

• 相关税费（如契税、耕地占用税）。

  
  

关键点：容积率，是一个大地小房和小地大房的问题。

• 宗地容积率＝地上建筑面积 ÷ 建筑用地面积

  
  

• 容积率≥0.5：地价全额计入房产原值；

  
  

• 容积率＜0.5：按房产建筑面积的2倍计算土地面积，据此分摊地价并计入原值。

例如：土地面积10万平方米，建造房屋2万平方米，容积率0.2。若地价1亿元，则计入房产原值的地价为：

（2万㎡ × 2）÷ 10万㎡ × 1亿元 ＝ 4000万元

再如：一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了6万平方米的房屋，那么宗地容积率=6÷10=0.6，则应将地价总额1亿元并入房产原值计算缴纳房产税。

融资租赁房产

      由承租人自合同约定开始日的次月起，按房产余值缴纳房产税；未约定开始日的，自合同签订日次月起缴纳。

土地出让金减免的处理

政府招商引资时，可能会对企业减免土地出让金以吸引投资，但不得减免契税这是国家政策规定。

• “先征后返”：土地出让金全额计入原值，返还部分计入“营业外收入”；

  
  

• 直接减免：减免部分不计入房产税计税基础。